Na gruncie obecnie obowiązującej „ustawy deweloperskiej” (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) (dalej jako „Ustawa Deweloperska”) kwestia odpowiedzialności dewelopera za wady nie była wprost uregulowana. Stan ten trwał aż do dnia 9 września 2025 roku, kiedy to ustawą z dnia 9 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, wprowadzono art. 41a.

Zgodnie z tymże przepisem do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży. Jest to o tyle istotna zmiana, iż przez ponad 4 lata obowiązywania Ustawy Deweloperskiej nie było pewności, czy do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne można stosować przepisy dotyczące rękojmi przy sprzedaży w myśl regulacji Kodeksu cywilnego.

Taki stan rzeczy był o tyle zastanawiający, że na gruncie „starej ustawy deweloperskiej” widniało uregulowanie tożsame co wprowadzony art. 41a do Ustawy Deweloperskiej. To natomiast może prowadzić do wniosku, że przez ponad 4 lata istniał stan niepewności spowodowany błędem ustawodawcy. Nie sposób bowiem w sposób racjonalny wyjaśnić faktu, iż przez 4 lata funkcjonował stan prawny odmienny od tego, który był znany na gruncie „starej ustawy deweloperskiej”, a ostatecznie został wprowadzony także do Ustawy Deweloperskiej.

Był to istotny problem, albowiem można było spotkać się z poglądami, iż odpowiedzialność dewelopera za stwierdzone wady lokalu oparta jest wyłącznie na odpowiedzialności ogólnej za nienależyte wykonanie zobowiązania (odpowiedzialność odszkodowawcza). W takim bowiem przypadku nabywca zasadniczo nie byłby uprawniony do kierowania żądań z tytułu rękojmi. Odpowiedzialność ogólna (odszkodowawcza) co do zasady polega na obowiązku naprawienia szkody, którą poniosła strona stosunku zobowiązaniowego (umowy), wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez drugą stronę umowy. Tym samym, w praktyce prowadziłoby to do sytuacji, gdzie w razie ujawnienia się wady lokalu nabytego od dewelopera, nabywca – co do zasady – musiałby sam naprawić wady (na własny koszt), a dopiero później dochodzić od dewelopera zwrotu środków wydatkowanych na naprawę lokalu (powstała szkoda w majątku nabywcy).

Natomiast przepisy dotyczące rękojmi umożliwiają nabywcy:

a) żądanie wymiany rzeczy na wolną od wad;

b) żądanie usunięcia wady rzeczy;

c) złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny;

d) odstąpienie od umowy.

Poza szeregiem uprawnień nabywcy przewidzianym w przepisach dotyczących rękojmi, przepisy te zawierają także liczne obowiązki sprzedawcy (dewelopera) wobec nabywcy oraz szereg korzystnych regulacji dla nabywcy, w tym także domniemań prawnych. Wskazać można chociażby art. 5615 kodeksu cywilnego, który stanowi, że „Jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione”.

W związku z powyższym, oczywistym jest, iż brak możliwości zastosowania uprawnień z tytułu rękojmi przez nabywcę wobec dewelopera był stanem, w którym nabywca lokalu znajdował się w zdecydowanie słabszej pozycji niż deweloper i w tym zakresie można mówić o zbyt daleko idącym braku równowagi stron. Powszechnie bowiem przyjmuje się, iż rękojmia jest instytucją prawa cywilnego, która ma zapewniać równowagę stron danego stosunku cywilnoprawnego, gdzie kupujący z reguły prezentuje słabszą pozycję od sprzedającego.

Intencją wprowadzenia Ustawy Deweloperskiej było zasadniczo wzmocnienie pozycji nabywcy, a także zagwarantowanie większej pewności w „transakcjach deweloperskich”, to oczywistym jest, iż stan prawny istniejący pomiędzy 1 lipca 2021 roku (data wejścia w życie Ustawy Deweloperskiej), a 9 września 2025 roku (wprowadzenie art. 41a do Ustawy Deweloperskiej) był wynikiem błędu ustawodawcy, który prowadził do niepewności prawnej odnośnie uprawnień nabywcy wobec dewelopera z tytułu wad sprzedanej nieruchomości.

Obecnie zatem, nabywcy nieruchomości od deweloperów, podobnie jak w stanie prawnym istniejącym na gruncie „starej ustawy deweloperskiej”, będą mogli korzystać z dobrodziejstw rękojmi przewidzianych w kodeksie cywilnym. Zmianę tę należy ocenić w pełni pozytywnie, albowiem wyeliminowała ona stan niepewności w zakresie uprawnień nabywcy lokalu na gruncie przepisów Ustawy Deweloperskiej. Ponadto, wprowadzona zmiana, umożliwiła funkcjonowanie stanu równowagi pozycji nabywcy względem pozycji dewelopera, co niewątpliwie stanowiło jedno z głównych założeń wprowadzonej Ustawy Deweloperskiej.