Najnowsza aktualizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza przepisy epizodyczne regulujące roszczenie o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego.
Ustawa wprowadziła określony termin z jakim osoba zainteresowana może wystąpić z przedmiotowym wnioskiem, obejmuje on 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy.

Zatem okres w którym użytkownik wieczysty może występować z roszczeniem o wykupienie nieruchomości zgodnie z art. 198g ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, będzie biegł od dnia 31 sierpnia 2023 roku a co za tym idzie termin upłynie w sierpniu 2024 roku. Jednocześnie należy zauważyć, iż jest to wyłącznie termin na wystąpienie z wnioskiem, zaś samo postępowanie będzie toczyć się niezależnie od wskazanego okresu.

Katalog okoliczności uniemożliwiających skuteczne wykupienie prawa własności nieruchomości

Ustawa nowelizująca nie wprowadza jako generalnej zasady możliwości wykupu nieruchomości przez użytkownika wieczystego w każdym przypadku. Ustawodawca uregulował podmiotowy zakres roszczenia poprzez wprowadzenie katalogu sytuacji jakie uniemożliwiają skuteczne ubieganie się o nabycie nieruchomości. W poczet sytuacji w których nie przysługuje żądanie sprzedaży nieruchomości należy zaliczyć następujące sytuacje:
i. jeśli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 roku,
ii. jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste,
iii. w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani,
iv. jeśli grunt jest wykorzystywany na potrzeby rodzinnego ogrodu działkowego,
v. w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Spośród przedstawionych powyżej sytuacji wątpliwość może budzić pojęcie zabudowania nieruchomości. W tym zakresie można wskazać, iż nie zostało ono sprecyzowane na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie ma także odpowiedniej definicji w ustawie prawo budowlane. Można natomiast domniemywać, iż warunek zabudowania będzie spełniać umieszczenie w obrębie działki jakiegokolwiek obiektu budowlanego. Zatem do ewentualnego wniosku będą potrzebne aktualne wypisy z ewidencji gruntów/kartoteki budynków z których będzie jednoznacznie wynikać fakt istnienia na nieruchomości konkretnych budynków lub budowli. Weryfikacja wykonania przez Użytkownika wieczystego zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, wymaga weryfikacji stanu faktycznego nieruchomości z treścią zawartej umowy.

Sposób ustalenia ceny

Ustawodawca określił sposób kształtowania ceny nieruchomości w zależności od właściciela nieruchomości. Zatem gdy właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa, wysokość opłaty:
i. jednorazowej – ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży,
ii. w przypadku rozłożenia opłaty na raty – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
W sytuacji jeśli potencjalnym sprzedawcą nieruchomości jest jednostka samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
Zatem cena nieruchomości będzie ustalana jako 25-krotność lub 20-krotność (lub co najmniej 20-krotność) kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.