Nowelizacja Prawa budowlanego umożliwia uproszczoną legalizację robót zakończonych co najmniej 10 lat wcześniej, także w sprawach wszczętych przed 7 stycznia 2026 r., jeśli nie zostały prawomocnie zakończone.

Wprowadza również mechanizm „żółtej kartki”, dający inwestorowi 60 dni na usunięcie nieprawidłowości przed wszczęciem formalnego postępowania naprawczego.

Wskazane zmiana została wprowadzona w treści art. 50 ust. 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej „pr. bud.”).

Ocena możliwości zastosowania art. 50 ust. 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane wymaga w pierwszej kolejności rozważenia przesłanek intertemporalnych związanych z wejściem w życie regulacji wprowadzającej rozszerzenie stosowania uproszczonego postępowania legalizacyjnego, a następnie weryfikacji spełnienia przesłanek materialnoprawnych określonych w jego treści.

Przesłanki wynikające z przepisów intertemporalnych

Art. 50 ust. 6 Prawa budowlanego został dodany ustawą z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2025 r., poz. 1847). Szczególne znaczenie dla oceny zakresu jego zastosowania ma art. 7 ust. 2 ustawy nowelizującej, zgodnie z którym do spraw, o których mowa w art. 50 ust. 6 i art. 86 ust. 1 Prawa budowlanego, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji, stosuje się przepisy w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą.

Przepis ten nadaje nowej regulacji charakter retrospektywny, umożliwiając jej zastosowanie również do postępowań pozostających w toku w dniu wejścia w życie ustawy. W praktyce prowadzi to do wniosku, że art. 50 ust. 6 Prawa budowlanego może znaleźć zastosowanie zarówno do spraw wszczętych przed 7 stycznia 2026 r., jak i do spraw inicjowanych po tej dacie.

Jeżeli przed wejściem w życie nowelizacji w odniesieniu do danego obiektu prowadzone było postępowanie administracyjne – niezależnie od tego, czy miało ono charakter postępowania naprawczego, czy też postępowania związanego z wstrzymaniem robót budowlanych i ich legalizacją – nowy przepis znajdzie zastosowanie pod warunkiem, że postępowanie nie zostało prawomocnie zakończone. Potwierdza to również orzecznictwo sądów administracyjnych. W wyroku z dnia 13 stycznia 2026 r. (II SA/Lu 744/25) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wskazał, że art. 50 ust. 6 Prawa budowlanego nie znajduje zastosowania wyłącznie do tych postępowań naprawczych, które zostały zakończone przed uchwaleniem i wejściem w życie ustawy nowelizującej.

Tym samym, jeżeli w odniesieniu do poszczególnego analizowanego obiektu budowlanego postępowanie administracyjne pozostawało w toku w dniu wejścia w życie nowelizacji albo nie zostało dotychczas wszczęte, brak jest przeszkód do stosowania art. 50 ust. 6 Prawa budowlanego.

Przesłanki wynikające z treści art. 50 ust. 6 Prawa budowlanego

Zgodnie z art. 50 ust. 6 pr. bud., jeżeli od zakończenia prowadzenia robót budowlanych upłynęło co najmniej 10 lat, a roboty zostały wykonane w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu albo projekcie architektoniczno-budowlanym, zastosowanie znajdują odpowiednio przepisy art. 49f–49i pr. bud. regulujące uproszczone postępowanie legalizacyjne.

Dla oceny wystąpienia istotnego odstępstwa należy odwołać się do art. 36a ust. 5 pr. bud., który określa przypadki kwalifikowane jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub warunków pozwolenia na budowę. W szczególności za takie odstępstwo uznaje się zmianę projektu zagospodarowania działki lub terenu skutkującą zwiększeniem obszaru oddziaływania obiektu poza działkę objętą inwestycją, a także zmianę charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących powierzchni zabudowy przekraczającą 5%, wysokości, długości lub szerokości przekraczającą 2% oraz zmianę liczby kondygnacji.

W analizowanym stanie faktycznym budynek został posadowiony w odległości od granicy działki odmiennej od przewidzianej w zatwierdzonym projekcie, a jednocześnie jego parametry przekraczają ustawowe progi określone w art. 36a ust. 5 pr. bud. Oznacza to, że przesłanka istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego należy uznać za spełnioną.

Konieczne pozostaje również wykazanie upływu co najmniej dziesięciu lat od zakończenia robót budowlanych. W tym zakresie podstawowe znaczenie dowodowe będzie miał dziennik budowy, a pomocniczo także dokumentacja fotograficzna, w tym archiwalne zdjęcia lotnicze wskazujące na istnienie obiektu w określonym czasie.

Skutki spełnienia przesłanek ustawowych

W przypadku potwierdzenia zarówno przesłanek intertemporalnych, jak i materialnoprawnych, do analizowanego obiektu powinien znaleźć zastosowanie art. 50 ust. 6 pr. bud. Oznacza to konieczność prowadzenia sprawy w trybie uproszczonego postępowania legalizacyjnego określonego w art. 49f–49i pr. bud., którego celem jest umożliwienie legalizacji wieloletnich odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego bez konieczności stosowania pełnego reżimu postępowania naprawczego.

Nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie 7 stycznia 2026 roku, wprowadza również mechanizm „żółtej kartki” opisany w art. 51a pr. bud.

Omawiany mechanizm odnosi się do przypadków prowadzenia robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu budowlanego lub warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę. Rozwiązanie to stanowi odejście od dotychczasowego modelu działania organów nadzoru budowlanego, który opierał się przede wszystkim na bezpośrednim uruchamianiu procedur naprawczych po stwierdzeniu naruszeń prawa budowlanego.

Celem nowej regulacji jest wprowadzenie bardziej proporcjonalnego modelu reakcji organów nadzoru budowlanego na stwierdzone nieprawidłowości oraz stworzenie inwestorowi możliwości dobrowolnego usunięcia naruszeń bez konieczności niezwłocznego wszczynania formalnego postępowania administracyjnego. Mechanizm ten wpisuje się w obserwowaną w ostatnich latach tendencję do zwiększania znaczenia działań prewencyjnych i naprawczych kosztem środków o charakterze represyjnym.

Istota mechanizmu „żółtej kartki”, o którym mowa w art. 51a pr. bud. polega na tym, że w sytuacji ujawnienia przez organ nadzoru budowlanego prowadzenia robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu budowlanego lub decyzji o pozwoleniu na budowę, organ nie wszczyna od razu postępowania naprawczego. W pierwszej kolejności inwestor otrzymuje pouczenie o stwierdzonych nieprawidłowościach wraz ze wskazaniem konieczności doprowadzenia wykonywanych robót do stanu zgodnego z prawem. Ustawodawca przewidział przy tym 60-dniowy termin na usunięcie stwierdzonych uchybień.

W praktyce oznacza to, że inwestor uzyskuje możliwość samodzielnego przywrócenia zgodności realizowanej inwestycji z dokumentacją stanowiącą podstawę jej prowadzenia. Może to nastąpić przykładowo poprzez wykonanie robót korygujących, usunięcie elementów wykonanych niezgodnie z projektem lub przywrócenie parametrów obiektu odpowiadających zatwierdzonemu projektowi budowlanemu. W konsekwencji część spraw, które dotychczas skutkowałyby koniecznością prowadzenia długotrwałego postępowania administracyjnego, może zostać zakończona na etapie działań dobrowolnie podjętych przez inwestora.

Po upływie ustawowego terminu organ nadzoru budowlanego przeprowadza ponowną ocenę stanu inwestycji. Jeżeli w wyniku kontroli zostanie stwierdzone, że inwestor skutecznie usunął nieprawidłowości i doprowadził roboty do zgodności z pozwoleniem na budowę lub projektem budowlanym, brak będzie podstaw do uruchamiania dalszych instrumentów nadzorczych. Natomiast w przypadku stwierdzenia, że naruszenia nadal występują lub zostały usunięte jedynie częściowo, organ będzie zobowiązany do wszczęcia właściwego postępowania naprawczego przewidzianego w przepisach Prawa budowlanego.

Wprowadzenie omawianego rozwiązania należy oceniać przez pryzmat podstawowych zasad prawa administracyjnego, w szczególności zasady proporcjonalności, adekwatności środków ingerencji administracyjnej oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa. Mechanizm „żółtej kartki” pozwala bowiem na zróżnicowanie reakcji organu w zależności od charakteru i skutków stwierdzonego naruszenia, a jednocześnie zachowuje możliwość zastosowania pełnego katalogu środków nadzorczych wobec inwestorów, którzy nie podejmą działań zmierzających do usunięcia nieprawidłowości.

Z punktu widzenia inwestorów nowe rozwiązanie zwiększa przewidywalność działań organów nadzoru budowlanego oraz ogranicza ryzyko natychmiastowego uruchomienia procedur mogących prowadzić do wstrzymania robót, nałożenia obowiązków legalizacyjnych lub wydania innych rozstrzygnięć ingerujących w proces inwestycyjny. Jednocześnie mechanizm ten nie oznacza legalizacji samowolnych odstępstw od projektu ani rezygnacji z wymogu przestrzegania warunków pozwolenia na budowę. Stanowi on jedynie dodatkowy etap poprzedzający zastosowanie środków przewidzianych przez ustawę wobec inwestora, który dopuścił się naruszenia przepisów prawa budowlanego.

W konsekwencji „żółta kartka” może być postrzegana jako instrument służący zwiększeniu efektywności nadzoru budowlanego poprzez koncentrację działań organów na przypadkach, w których inwestor pomimo wezwania nie usuwa stwierdzonych nieprawidłowości. Jednocześnie rozwiązanie to powinno przyczynić się do ograniczenia liczby postępowań naprawczych wszczynanych w sytuacjach, gdy przywrócenie stanu zgodnego z prawem może nastąpić szybko i dobrowolnie, bez potrzeby angażowania rozbudowanych procedur administracyjnych.