W związku z nieprzerwanym funkcjonowaniem ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: „Ustawa o Własności Lokali”) już od przeszło 30 lat oraz wykształceniem się bogatego orzecznictwa na gruncie tejże ustawy, które stanowiło swego rodzaju uzupełnienie braków regulacji ustawowych, obecnie procedowany jest projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy – Prawo budowlane (dalej: „Projekt”).

Zgodnie z informacjami przekazanymi przez Kancelarię Prezesa Rady Ministrów podstawowym celem projektowanych zmian w Ustawie o Własności Lokali jest dostosowanie regulacji dotyczących funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych do zmian, jakie zaszły na rynku nieruchomości na przestrzeni ostatnich kilku dekad. Oczywistym bowiem jest, że w tym okresie nastąpiły istotne zmiany w sferze rozwoju budownictwa mieszkalnego, a także samego funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.

Projekt uzasadniany jest także silnie rozwiniętym orzecznictwem na gruncie Ustawy o Własności Lokali, które musiało się wykształcić z uwagi na lakoniczność tejże ustawy oraz brak jej odpowiedniej aktualizacji do zmieniających się realiów funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, praktyki zarządców nieruchomości, rozwoju technologii budownictwa wielorodzinnego oraz zmian w innych aktach prawnych dotyczących działalności wspólnot mieszkaniowych.

Autorzy Projektu wskazali, że w zakresie stosowania Ustawy o Własności Lokali dostrzeżono następujące problemy:

1. ustawa nie określa, które elementy balkonu należą do nieruchomości wspólnej, a które stanowią przedmiot indywidualnej własności właściciela lokalu;

2. ustawa nie zawiera wystarczająco precyzyjnej definicji wspólnoty mieszkaniowej.

3. brak możliwości dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową roszczeń z tytułu wad budowlanych w częściach wspólnych – obecnie było to połączone z koniecznością dokonania cesji roszczeń przysługujących poszczególnym właścicielom lokali;

4. brak możliwości podwyższenia zaliczki dla właściciela lokalu mieszkalnego, gdy sposób jego użytkowania powoduje dla wspólnoty dodatkowe koszty;

5. brak obowiązku udostępnienia lokalu przez właściciela w związku z prowadzonymi przez wspólnotę mieszkaniową kontrolami okresowymi i doraźnymi instalacji i urządzeń, o których mowa w przepisach ustawy – Prawo budowlane, oraz obowiązku wykonywania zaleceń pokontrolnych;

6. brak określenia statusu urządzeń służących do rozliczeń mediów dostarczanych do poszczególnych lokali za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej (ciepłomierzy, wodomierzy oraz nagrzejnikowych podzielników ciepła);

7. brak regulacji dotyczącej obowiązku uiszczania zaliczek na media dostarczane do lokali rozliczane za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej (tj. ciepło, wodę i odprowadzenie ścieków, gdzie to wspólnota mieszkaniowa jest stroną umowy z dostawcą usługi) oraz opłatę za odbiór odpadów komunalnych;

8. dookreślenie kwestii odpowiedzialności właścicieli lokali za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej;

9. uproszczenie formy zarządzania wspólnotą poprzez alternatywę w postaci możliwości powołania zarządcy bądź zarządu, bez konieczności określenia tego w umowie o sposobie zarządu;

10. ustawa nie zawiera definicji czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, do których samodzielnego wykonywania powołany jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej;

11. ustawa nie porusza kwestii funduszu remontowego (ani innych funduszy celowych), co budzi wątpliwości dotyczące jego charakteru i przeznaczenia;

12. brak zdolności wspólnot mieszkaniowych do podejmowania uchwał wskutek braku wymaganej do tego większości;

13. uproszczenie zasad komunikacji w obrębie wspólnoty mieszkaniowej poprzez jednoznaczne wskazanie, iż powiadomienia o organizowanym zebraniu, głosy oddawane przez właścicieli w trybie obiegowym oraz informacje o podjętych uchwałach, mogą być przekazywane drogą elektroniczną;

14. doprecyzowanie uprawnień zarządcy przymusowego powołanego przez sąd;

15. ustawa aktualnie nie wskazuje jednoznacznie zakresu uprawnień kontrolnych właścicieli względem zarządu wspólnoty mieszkaniowej, co skutkuje sprawami sądowymi o udostępnienie przez zarząd/zarządcę żądanych przez właścicieli informacji oraz dokumentów;

16. konieczne jest wskazanie, iż sprawozdanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej z jej działalności powinno mieć formę pisemną i obejmować opis pracy zarządu w minionym roku oraz część finansową dotyczącą gospodarki wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto termin na przedstawienie właścicielom lokali sprawozdania z działalności zarządu wspólnoty, który obecnie przypada na koniec marca każdego roku, wymaga wydłużenia, gdyż zarządy/zarządcy mają problem z jego terminowym sporządzeniem z przyczyn niezależnych od nich (tj. zestawienia i faktury od dostawców usług spływają sukcesywnie na początku roku, trudności logistyczne ze znalezieniem miejsca i osób do przeprowadzenia zebrania);

17. brak możliwości zwołania zebrania przez właścicieli lokali w sytuacji, gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej wbrew prawnemu obowiązkowi nie zwołuje takiego zebrania na wniosek właścicieli reprezentujących min. 1/10 udziałów.

W odpowiedzi na powyżej wskazane problemy dotyczące Ustawy o Własności Lokali, a zasadniczo dotyczące funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, autorzy Projektu proponują następujące rozwiązania:

1. wskazanie, iż elementy konstrukcyjne balkonu (logii, tarasu) stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Są to dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada balkonu oraz inne elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku. Tym samym jednoznacznie przesądzone zostanie, iż składową lokalu (a zatem i przedmiotem wyłącznej odpowiedzialności jego właściciela) będzie wewnętrzna przestrzeń balkonu;

2. rozstrzygnięcie kwestii podmiotowości wspólnoty poprzez zdefiniowanie jej jako jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, ale wyposażonej w zdolność do czynności prawnych oraz prawo do posiadania własnego majątku (odrębnego od majątków właścicieli lokali), z zastrzeżeniem, iż winien on być związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną;

3. wprowadzenie możliwości dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej, poprzez wytoczenie powództwa na rzecz właścicieli lokali;

4. rozszerzenie możliwości podwyższenia zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej na wszystkie lokale we wspólnocie mieszkaniowej. Decydującym kryterium będzie generowanie po stronie wspólnoty mieszkaniowej dodatkowych kosztów wynikających ze sposobu użytkowania lokalu. Ciężar dowodu spoczywać będzie na wspólnocie, która każdorazowo będzie musiała wykazać dodatkowe koszty po jej stronie (przedstawić kalkulację kosztów) i stosownie do ich wysokości móc – na podstawie uchwały – podnieść wysokość comiesięcznej zaliczki konkretnemu właścicielowi;

5. wprowadzenie obowiązku udostępnienia przez właściciela lokalu w związku z prowadzonymi przez wspólnotę mieszkaniową kontrolami okresowymi i doraźnymi instalacji, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, oraz obowiązku wykonywania zaleceń pokontrolnych. W celu wyegzekwowania tego obowiązku w Projekcie przewiduje się sankcję – w przypadku uporczywego uchylania się od tego obowiązku zarząd/zarządca może wystąpić do nadzoru budowlanego o ukaranie właściciela danego lokalu grzywną. Ponadto przewiduje się obowiązek udostępnienia lokalu w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, bądź gdy sposób użytkowania lokalu zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu oraz przeciwpożarowemu budynku, a w razie odmowy dostępu do lokalu – możliwość wejścia do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej;

6. wskazanie, iż urządzenia pomiarowe (ciepłomierze, wodomierze i nagrzejnikowe podzielniki ciepła) stanowią część nieruchomości wspólnej, co oznacza, że ich utrzymanie oraz wszystkie związane z tym czynności spoczywają na wspólnocie. Obejmuje to montaż, wymianę, legalizację, konserwację i naprawy, wraz ze związanymi z tym kosztami;

7. wprowadzenie obowiązku uiszczania w terminie do 10 dnia każdego miesiąca zaliczek na media rozliczane za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej (tj. ciepło, wodę i odprowadzenie ścieków) oraz opłatę za odbiór odpadów komunalnych;

8. doprecyzowanie, iż właściciele ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej tj., gdy egzekucja przeciwko wspólnocie okaże się bezskuteczna – ponosi ją każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej;

9. wskazanie, iż zarządzanie wspólnotą może mieć miejsce w dwóch formach, tj. poprzez powołanie zarządcy (może być nim jedynie zarządca w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami) na podstawie uchwały właścicieli lokali, albo poprzez powołanie zarządu składającego się z osób fizycznych;

10. wprowadzenie ustawowej definicji czynności zwykłego zarządu, które wykonywane są samodzielnie (tj. bez uchwały właścicieli lokali) przez zarząd/zarządcę wspólnoty mieszkaniowej, poprzez przyjęcie, iż są to bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia;

11. wprowadzenie pojęcia funduszu remontowego lub innego funduszu celowego, stanowiącego majątek wspólnoty (a nie poszczególnych właścicieli lokali), do którego utworzenia wymagana będzie uchwała właścicieli;

12. wprowadzenie wymogu uzyskania zwykłej większości głosów właścicieli lokali liczonej wielkością udziałów przy podejmowaniu uchwały z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów, a zatem zarówno podejmowanej wyłącznie w tym trybie, jak i w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo w sposób obiegowy). Aktualnie wszystkie uchwały zapadają dopiero po uzyskaniu bezwzględnej większości głosów liczonej wielkością udziałów (tj. powyżej 50% sumy wszystkich udziałów, a nie jedynie biorących udział w głosowaniu) i ten wymóg zostanie zachowany dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu. Termin głosowania uchwały każda wspólnota określi samodzielnie, z zachowaniem przewidzianego w ustawie minimalnego (2-tygodniowego) oraz maksymalnego terminu na oddanie głosu. Po jego upływie uchwała będzie podjęta, jeśli uzyska poparcie większości głosów właścicieli (liczonej wielkością udziałów) uczestniczących w głosowaniu;

13. wprowadzenie elektronicznego obiegu informacji we wspólnotach, tj. informacji przez zarząd/zarządcę o planowanym zebraniu, treści podjętych uchwał oraz możliwości oddawania głosów przez właścicieli drogą elektroniczną w głosowaniu obiegowym. Forma elektroniczna będzie traktowana równorzędnie z pisemną;

14. doprecyzowanie uprawnień zarządcy przymusowego ustanawianego przez sąd poprzez wskazanie, iż samodzielnie wykonuje on czynności zwykłego zarządu (tj. z zakresu bieżącej eksploatacji nieruchomości); w pozostałym zakresie winien posiadać zgodę właścicieli wyrażoną w uchwale, a w razie jej braku – zezwolenie sądu;

15. dookreślenie prawa kontroli działalności zarządu poprzez wskazanie, iż obejmuje ono prawo wglądu w dokumenty wspólnoty, z czym związany jest obowiązek zarządu udzielenia żądanych informacji;

16. wskazanie, iż sprawozdanie zarządu/zarządcy wspólnoty ma obowiązkowo formę pisemną, a termin jego złożenia na rocznym zebraniu przypada do końca kwietnia (obecnie termin ten określono na koniec marca). Wydłużenie terminu na przeprowadzenie przez zarząd/zarządcę rocznego zebrania uzasadnione jest potrzebą sporządzenia bilansu na podstawie faktur otrzymanych od dostawców usług na rzecz wspólnoty oraz logistyką związaną z techniczną stroną organizacji zebrania;

17. przyznanie właścicielom lokali możliwości zwołania i przeprowadzenia zebrania we własnym zakresie w sytuacji, gdy zarząd nie zwołuje go na wniosek właścicieli reprezentujących min. 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, do czego jest zobowiązany, co jest szczególnie istotne w sytuacjach, gdy przedmiotem zebrania ma być głosowanie nad odwołaniem zarządu bądź zarządcy.

Propozycje zmian ujęte w Projekcie ocenić należy pozytywnie, albowiem dotyczą one realnych problemów, z którymi spotykają się w zasadzie wszystkie podmioty mające styczność ze wspólnotami mieszkaniowymi, a w tym w szczególności członkowie wspólnot mieszkaniowych, prawnicy oraz zarządcy nieruchomości.

Jeśli potrzebują Państwo wsparcia prawnego w zakresie prawa nieruchomości lub obsługi procesów budowlanych – zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.