W ostatnich latach polskie sądy powszechne w licznych sprawach stawały przed istotnym wyzwaniem dotyczącym sposobu ustalania odszkodowań za nienależyte wykonanie umów o roboty budowlane. Sąd Najwyższy postanowieniem z dnia 15 kwietnia 2025 roku, sygn. akt III CZP 44/24 oraz uchwałą składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 13 maja 2026 r., sygn. akt III CZP 25/25, wprowadził nowe, kluczowe wytyczne, które niewątpliwie znacząco wpłyną na praktykę sądową, na realizację inwestycji budowlanych, a także ewentualnych sporów związanych z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązań przez wykonawców i podwykonawców inwestycji budowlanych.

W praktyce budowlanej, tzw. stałym fragmentem gry, pozostaje sytuacja, gdy wykonawca lub podwykonawca realizuje prace budowlane wadliwie lub niezgodnie z umową. W takich przypadkach inwestorzy domagają się odszkodowań, które mają pokryć koszty usunięcia wad i przywrócenia obiektu do stanu zgodnego z umową. Do niedawna powszechnie stosowaną metodą ustalania wysokości odszkodowania była tzw. metoda kosztorysowa – czyli wyliczanie odszkodowania na podstawie przewidywanych kosztów naprawy, nawet jeśli inwestor faktycznie tych kosztów jeszcze nie poniósł.

W jednej ze spraw zawisłych przed Sądem Apelacyjnym w Szczecinie przedsiębiorca będący inwestorem domagał się odszkodowania odpowiadającego oszacowanym kosztom naprawy wadliwie wykonanych prac izolacyjnych fundamentów. Sąd pierwszej instancji przyznał odszkodowanie na tej podstawie, jednak pozwany podważył zasadność takiego podejścia, wskazując, że szkoda powinna oznaczać rzeczywiste zmniejszenie wartości majątku, a nie jedynie hipotetyczne koszty naprawy. Sąd Apelacyjny powziął wątpliwość, czy zastosowanie wyceny kosztorysowej jest możliwe i zadał Sądowi Najwyższemu następujące pytanie:

• czy odszkodowanie za szkodę będącą skutkiem nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane, może być ustalone w świetle art. 471 k.c. w zw. z art. 363 k.c. i z art. 361 § 2 k.c. jako równowartość nieponiesionych przez wierzyciela kosztów czynności celowych dla usunięcia wad świadczenia wykonawcy, lecz niewykonanych w dacie zamknięcia rozprawy?

Sąd Najwyższy postanowieniem z dnia 15 kwietnia 2025 roku, sygn. akt III CZP 44/24 podkreślił, że w polskim orzecznictwie wykształciły się de facto dwie podstawowe metody ustalania szkody:

1. Metoda dyferencyjna – polegająca na porównaniu wartości majątku przed i po szkodzie, czyli ustaleniu rzeczywistej utraty wartości majątku poszkodowanego.

2. Metoda kosztorysowa – polegająca na ustaleniu wysokości odszkodowania na podstawie przewidywanych kosztów naprawy wad, nawet jeśli poszkodowany ich jeszcze nie poniósł.

Sąd Najwyższy zaznaczył, że wybór metody powinien zależeć od charakteru szkody. W przypadku szkody definitywnej, czyli trwałego obniżenia wartości majątku lub jego zbycia, właściwa jest metoda dyferencyjna. Natomiast, gdy szkoda ma charakter tymczasowy i wymaga naprawy, metoda kosztorysowa może być uzasadniona, jeśli naprawa jest konieczna do zaspokojenia interesu poszkodowanego. Na potwierdzenie powyższego Sąd Najwyższy przytoczył liczne orzeczenia Sądu Najwyższego odnoszące się do dwóch wyżej wskazanych metod. Co więcej, Sąd Najwyższy podkreślił, że sąd rozstrzygający nie jest związany wyłącznie metodą wyceny wskazaną przez powoda i może ją zmienić bez konieczności zmiany podstawy faktycznej powództwa. Jednocześnie Sąd Najwyższy uznał, że powaga przedmiotowego zagadnienia powinna być rozpatrzona przez powiększony skład Sądu Najwyższego i skierował pytanie Sądu Apelacyjnego w Szczecinie do powiększonego składu Sądu Najwyższego.

W dniu 13 maja 2026 roku Sąd Najwyższy uchwałą składu 7 sędziów, sygn. akt III CZP 25/25 jednoznacznie stwierdził, że odszkodowanie za szkodę wynikłą z nienależytego wykonania zobowiązania z umowy o roboty budowlane nie może być ustalone jako równowartość kosztów usunięcia wad. Obecnie nie pojawiło się jeszcze uzasadnienie przedmiotowej uchwały, aczkolwiek orzeczenie to, na ten moment, stanowi wyraźne ograniczenie stosowania metody kosztorysowej, która do tej pory była powszechnie akceptowana i stosowana w praktyce sądowej oraz ubezpieczeniowej.

Powyższa uchwała Sądu Najwyższego może mieć dalekosiężne konsekwencje dla uczestników procesu budowlanego, tj. inwestorów, wykonawców, podwykonawców oraz również ubezpieczycieli poszczególnych uczestników procesów budowlanych. Warto wskazać, że konstatacja poczyniona przez Sąd Najwyższy niesie następujące konsekwencje:

• dla inwestorów: przed zgłoszeniem roszczenia o odszkodowanie warto dokładnie udokumentować faktyczne straty i poniesione koszty, aby uniknąć problemów dowodowych i minimalizować niekorzystne rozstrzygnięcie;

• dla wykonawców: warto dbać o jakość wykonania i dokumentację prac, by móc skutecznie bronić się przed roszczeniami opartymi na nieuzasadnionych kosztorysach;

• dla sądów: konieczne jest indywidualne podejście do każdej sprawy, uwzględniające charakter szkody i realne skutki finansowe dla stron.

Przed ujawnieniem uzasadnienia powyższej uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 2026 roku, sygn. III CZP 25/25 nie sposób przesądzić o tym, czy uchwała ta będzie powszechnie respektowana w orzecznictwie sądów powszechnych, czyli sądów rejonowych, sądów okręgowych oraz sądów apelacyjnych – rozstrzygających tego typu sprawy. Niewątpliwie uchwała ta to kamień milowy w polskiej judykaturze dotyczącej prawa cywilnego dotyczącego odszkodowań za wadliwe wykonanie robót budowlanych. Wprowadza ona wyraźną granicę i kryteria ustalania szkody, które mają na celu zagwarantowanie ustalania szkody w sposób jednoznaczny.

W dobie rosnącej liczby sporów budowlanych i roszczeń odszkodowawczych, orzeczenie to stanowi ważny punkt odniesienia dla całego rynku budowlanego.

Jeśli potrzebują Państwo wsparcia prawnego w zakresie prawa nieruchomości lub obsługi procesów budowlanych – zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.