Istotą zaplanowanych rozwiązań jest wydłużenie do dnia 30 czerwca 2026 r. obowiązywania dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. W uzasadnieniu do przedmiotowej ustawy wskazano, że zmiany były niezbędne w celu eliminacji oczywistych omyłek i wątpliwości interpretacyjnych, które ujawniły się w trakcie stosowania znowelizowanej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130, z późn. zm.).

Mianowicie, w pierwotnym brzmieniu przepisu, uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu było możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny. Ustawodawca, mając na uwadze stan zaawansowania prac nad planami ogólnymi w poszczególnych gminach, przewidział, że dla wielu gmin termin ten będzie niewystarczający i do tego czasu prace nie zostaną zakończone.

W związku z powyższym konieczne okazało się wydłużenie terminu o pół roku, co pozwoli gminom na dokończenie procedur sporządzania planów ogólnych bez zawieszenia uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zasadnym jest postawienie pytania w jaki sposób ta nowelizacja, obejmująca przedłużenie terminu na uchwalenie planu ogólnego przez daną gminę, wpłynie na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. „WZ”)? Należy wyszczególnić następujące sytuacje:

• tylko prawomocne decyzje WZ wydane do końca 2025 roku będą wydawane bezterminowo;
• decyzje, które uzyskają status prawomocności dopiero po 1 stycznia 2026 roku, będą wydawane na oznaczony termin, tj. 5-letni okres obowiązywania;
• do 30 czerwca 2026 r. inwestorzy będą mogli wnioskować o wydanie decyzji WZ, jeżeli dla danego terenu nie będzie uprzednio uchwalony plan ogólny, z kolei uchwalenie planu ogólnego przed datą 30 czerwca 2026 r., spowoduje, że decyzje WZ będą mogły być wydawane jedynie w obszarach uzupełnienia zabudowy.

Istotną informacją dla osób planujących inwestycje jest to, że po wejściu w życie planów ogólnych, decyzje WZ będą wydawane tylko dla obszarów uzupełnienia zabudowy, które to obszary zostaną określone w planach ogólnych.

W konsekwencji, dla działek położonych poza tymi obszarami uzyskanie decyzji WZ nie będzie już możliwe. Oznacza to, że właściciele działek, które nie zostaną uwzględnione w planie ogólnym jako obszary przeznaczone pod zabudowę, mogą stracić możliwość ich zabudowy.

W związku ze znaczącymi zmianami w przedmiocie wydawania WZ – rekomendujemy bieżące monitorowanie prac nad planem ogólnym we właściwej gminie. Jeżeli potrzebują Państwo szczegółowych informacji na temat etapu uchwalania planu ogólnego w danej gminie lub chcą Państwo złożyć wniosek o decyzję WZ jeszcze przed początkiem obowiązywania opisywanej nowelizacji – należy śledzić na bieżąco działania właściwej gminy w tym zakresie. Gminy każdorazowo są zobowiązane do informowania swoich mieszkańców o etapach uchwalania planów ogólnych oraz terminach, w których możliwe jest zgłoszenie przez mieszkańców uwag do projektu planu ogólnego.

Ponadto wartym uwagi są spotkania organizowane przez właściwe gminy, na których można szczegółowo zadać pytania przedstawicielom rady gminy lub rady miasta w zakresie dotyczącym uchwalania planu ogólnego. Pozyskane w ten sposób informacje niewątpliwie pomogą w prawidłowym zaplanowaniu zabudowy własnej działki.