Częstym przypadkiem jest składanie przez poszczególnych członków wspólnoty mieszkaniowej skarg do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych, na podmiot zarządzający wspólnotą mieszkaniową. Nie inaczej było w jednej ze spraw – zainicjowanej przez jednego z mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej, która swój finał znalazła przez Naczelnym Sądem Administracyjnym. Mieszkaniec ten złożył skargę do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych oraz zarzucił zarządcy bezprawne stosowanie monitoringu obejmującego klatkę schodową oraz teren wokół budynku posadowionego na nieruchomości wspólnej. Dalej argumentował on, że wspólnota mieszkaniowa nie wyraziła zgody na zamontowanie monitoringu, a on sam – jako właściciel lokalu – był nagrywany bez podstawy prawnej i przekazania mu informacji o sposobie przetwarzania danych osobowych, gdzie tego typu działanie narusza art. 13 i 15 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych, dalej jako „RODO”).

Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych wskazał, że wspólnota mieszkaniowa podjęła jednak uchwałę o wyrażeniu zgody na instalację monitoringu. Podkreślić bowiem należy, że zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej jako „u.w.l.”), uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Dla skuteczności zaś uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie jest konieczne powzięcie uchwały w sposób jednomyślny. Tak podjęta uchwała wspólnoty mieszkaniowej stanowi czynność podmiotu prawa, jakim jest właśnie wspólnota mieszkaniowa na podstawie art. 6 u.w.l. W rezultacie monitoring stosowany przez wspólnotę mieszkaniową jest legalny na podstawie art. 6 ust. 1 lit. a RODO (osoba, której dane dotyczą, wyraziła zgodę na przetwarzanie swoich danych osobowych) oraz art. 6 ust. 1 lit. f RODO (uzasadniony interes realizowany przez administratora w postaci bezpieczeństwa nieruchomości).

Właściciel nie zgodził się z powyższą argumentacją i złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w całości kwestionując argumentację Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych. Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę i w całości podzielił argumentację Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.

Właściciel skorzystał ze środka zaskarżenia i złożył skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, zarzucając, że zgoda wspólnoty mieszkaniowej nie może zastępować niejako zgody osobistej mieszkańca na przetwarzanie jego danych osobowych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 maja 2025 roku, sygn. akt III OSK 889/24 oddalił skargę kasacyjną właściciela lokalu. Sąd nie podzielił argumentacji wskazanej w skardze kasacyjnej oraz podkreślił zasadność konstatacji poczynionych przez Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych oraz sąd I instancji. W wyroku Naczelny Sąd Administracyjny zaznaczył, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnota mieszkaniowa jest strukturą organizacyjną o charakterze podmiotowym, powołaną do zarządzania nieruchomością wspólną. Tworzy ją ogół właścicieli lokali. Minimalny skład osobowy wspólnoty mieszkaniowej stanowi dwóch współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, którymi mogą być dotychczasowy właściciel oraz pierwszy nabywca lokalu. Wspólnota mieszkaniowa została powołana dla ułatwienia zarządzania nieruchomością wspólną, a zatem w jej kompetencjach mieszczą się czynności zarządzania, które zmierzają do zachowania wartości rzeczy wspólnej i bezpiecznego korzystania z niej. Są one dokonywane na podstawie uchwał właścicieli lokali, które zapadają co do zasady większością liczoną według wielkości posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości.

Przepisy ustawy o własności lokali nie nakładają obowiązku uczestniczenia w głosowaniu przez wszystkich właścicieli lokali, nie przewidują także określonego quorum, w związku z czym w świetle przepisu art. 23 ust. 2 u.w.l. decydujące znaczenie ma wyłącznie fakt, czy za podjęciem uchwały wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, a nie tylko większość głosujących, a zatem czy opowiedzieli się za nią właściciele reprezentujący większość udziałów. Brak wymogu quorum i uzależnienie zaistnienia uchwały od zagłosowania za jej przyjęciem przez właścicieli mających większość udziałów we własności nieruchomości pociąga za sobą ten skutek, że faktyczne znaczenie mają jedynie głosy oddane „za” przyjęciem uchwały.

Zgodnie zaś z art. 6 ust. 1 lit. a RODO przetwarzanie danych osobowych jest zgodne z prawem wyłącznie w przypadkach, gdy – i w takim zakresie, w jakim – osoba, której dane dotyczą, wyraziła zgodę na przetwarzanie swoich danych osobowych w jednym lub większej liczbie określonych celów. Zgodnie z art. 4 pkt 11 RODO „zgoda” osoby, której dane dotyczą, oznacza dobrowolne, konkretne, świadome i jednoznaczne okazanie woli, którym osoba, której dane dotyczą, w formie oświadczenia lub wyraźnego działania potwierdzającego, przyzwala na przetwarzanie dotyczących jej danych osobowych. W konsekwencji monitoring stosowany przez wspólnotę mieszkaniową na podstawie ważnie podjętej uchwały wspólnoty mieszkaniowej znajduje oparcie w obowiązujących przepisach prawa. Odmienne rozumienie prowadziłoby bowiem do paraliżu funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i uniemożliwiłoby realizację celów zarządczych przewidzianych w ustawie o własności lokali.

Wszyscy właściciele lokali powinni zatem bacznie obserwować projektowane i przegłosowywane uchwały w swoich wspólnotach mieszkaniowych, gdyż bierność w tym zakresie może mieć skutek niepożądany, tj. „objęcie uchwałą” właściciela lokalu bez wyrażenia przez niego na to zgody.

Jeśli potrzebują Państwo wsparcia prawnego w zakresie ochrony danych osobowych – zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.