Nieruchomość obojga małżonków, ale przychód ze sprzedaży opodatkowany w całości

Strona główna > Doradztwo podatkowe > Nieruchomość obojga małżonków, ale przychód ze sprzedaży opodatkowany w całości

3 listopada 2025

Nieruchomość obojga małżonków, ale przychód ze sprzedaży opodatkowany w całości

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że jeżeli nieruchomość należąca do majątku wspólnego małżonków była wykorzystywana w działalności gospodarczej jednego z nich, to cały przychód ze sprzedaży należy rozliczyć w ramach tej działalności. Wspólność majątkowa małżeńska ma charakter łączny, co wyklucza zastosowanie proporcji, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o PIT.

Stan faktyczny

Sprawa dotyczyła małżonków pozostających od 2005 r. we wspólności majątkowej. Żona nie prowadzi działalności gospodarczej, natomiast mąż jest przedsiębiorcą z branży budowlanej. Kobieta, jeszcze przed zawarciem małżeństwa, otrzymała w darowiźnie kilka działek. W 2019 r. włączyła je do majątku wspólnego. Na jednej z działek mąż wybudował trzy budynki mieszkalne w zabudowie szeregowej z zamiarem ich sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Po sprzedaży dwóch lokali małżonkowie uznali, że przychód ze sprzedaży nieruchomości powinien być rozliczony po połowie, w części żony (jako sprzedaż prywatna, zwolniona z PIT po upływie pięciu lat) oraz w części męża (jako przychód z działalności gospodarczej). Swoje stanowisko oparli na art. 8 ust. 1 ustawy o PIT, który przewiduje proporcjonalny podział przychodów ze wspólnej własności.

Stanowisko organów

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się z tym poglądem. Wskazał, że nieruchomości w istocie stanowiły towary handlowe wykorzystywane w działalności gospodarczej męża, dlatego przychód ze sprzedaży powinien zostać w całości rozliczony jako przychód z tej działalności.

Tego samego zdania był Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu. WSA orzekł, że skoro nieruchomość była przeznaczona do sprzedaży w ramach prowadzonego biznesu, to przychód z jej zbycia nie może być rozdzielony między małżonków.

Stanowisko to podtrzymał Naczelny Sąd Administracyjny, który potwierdził, że całość przychodu ze sprzedaży powinna być opodatkowana jako przychód z działalności gospodarczej prowadzonej przez męża. Sędzia Jerzy Płusa podkreślił, że małżeńska wspólność majątkowa jest współwłasnością łączną, a nie ułamkową. W konsekwencji nie ma podstaw do stosowania proporcji z art. 8 ust. 1 ustawy o PIT, który odnosi się wyłącznie do współwłasności ułamkowej.

NSA wskazał również, że istotne znaczenie ma faktyczne wykorzystanie składnika majątku. Skoro nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej męża i przeznaczona na sprzedaż w jej ramach, to przychód ze zbycia stanowi w całości przychód z działalności gospodarczej tego małżonka.

⮚ Wyrok NSA z dnia 15 października 2025 r., sygn. akt II FSK 124/23