Celem wprowadzenia nowych przepisów jest zwiększenie przejrzystości w zakresie kształtowania cen nieruchomości, a tym samym ochrona potencjalnych nabywców. Dotychczas osoby zainteresowane zakupem nieruchomości często musiały kontaktować się bezpośrednio z biurem sprzedaży dewelopera, aby poznać szczegóły oferty. Teraz, dzięki powszechnemu dostępowi do informacji o cenach, potencjalni nabywcy mogą łatwiej porównywać oferty i podejmować bardziej świadome decyzje związane z inwestycją w zakup nieruchomości – bez konieczności składania indywidualnych zapytań.

To krok w stronę większej transparentności i ułatwienia dostępu do rynku mieszkaniowego zarówno dla klientów indywidualnych, jak i dla analityków oraz instytucji monitorujących sytuację na rynku nieruchomości. Jednym z kluczowych celów nowych regulacji jest ułatwienie dostępu do rzetelnych i pełnych informacji o oferowanych nieruchomościach. Dzięki obowiązkowi publikowania aktualnych cen oraz warunków sprzedaży – kupujący mogą uzyskać rzeczywisty obraz oferty – bez konieczności bezpośredniego kontaktu z deweloperem, umawiania spotkań czy prób odgadywania mechanizmów kształtowania cen.

Regulacja nakładająca nowe obowiązki na deweloperów została wprowadzona w art. 19a oraz art. 19b dodanym przez ustawę z dnia 21 maja 2025 r. zmieniającą ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „Ustawa deweloperska”). Nowo wprowadzony art. 19a zobowiązuje deweloperów do posiadania strony internetowej i pełnej jawności cen oferowanych przez nich nieruchomości.

Oprócz cen za metr kwadratowy uwzględniającej podatek od towarów i usług, przedsiębiorcy muszą również zapewnić użytkownikom dostęp do szeregu dodatkowych informacji na temat oferty bezpośrednio na stronie internetowej, co ma na celu zwiększenie przejrzystości i ułatwienie porównywania ofert przez potencjalnych nabywców. Jednak co to dokładnie oznacza dla deweloperów i jakie konkretnie informacje deweloper jest zobowiązany udostępnić na swojej stronie internetowej, aby uczynić zadość wprowadzonym obowiązkom?

1)

2)

3)

Kluczowy w tym kontekście jest termin, w jakim deweloper zobowiązany jest spełnić ww. wymagania dotyczące transparentności cen nieruchomości. Obowiązek taki ciąży bowiem na deweloperze od dnia rozpoczęcia sprzedaży, który to moment został zdefiniowany w art. 3 pkt 10 Ustawy deweloperskiej, jako: „podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich”. W przypadku zawierania umów rezerwacyjnych obowiązek taki powstaje przed zwarciem pierwszej takiej umowy. Deweloper jest zobowiązany do udostępniania ww. informacji do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej.

Ponadto – każda zmiana cen nieruchomości przez dewelopera wymaga odnotowania na stronie internetowej, wraz z podaniem daty zmiany. Z kolei wcześniejsze dane muszą pozostać dostępne na stronie internetowej tak, aby potencjalny kupujący mógł „prześledzić” historię ceny danej nieruchomości, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Powyższe ma istotne znaczenie dla osób zainteresowanych zakupem nieruchomości, stanowi gwarancję transparentności cen oraz zabezpieczenie przed manipulowaniem cenami nieruchomości bądź utrudnianiem dostępu do nich przez deweloperów.

Choć nowe przepisy obowiązują dopiero od niedawna, już teraz budzą one liczne wątpliwości i pytania – zarówno wśród deweloperów, jak i potencjalnych nabywców nieruchomości. Wiele przedsiębiorców z branży nieruchomości zastanawia się, jak szczegółowe powinny być publikowane informacje oraz jak często należy je aktualizować, by nie narazić się na zarzut naruszenia przepisów. Niejasności dotyczą również sytuacji, w których cena może ulec zmianie w wyniku negocjacji – czy i w jaki sposób takie przypadki powinny być uwzględniane.

Powyższe jest o tyle istotne, iż nowelizacja przepisów wprowadza szereg nowych obowiązków informacyjnych wobec państwa. Zgodnie z art. 19b Ustawy deweloperskiej, deweloperzy będą zobligowani do codziennego przekazywania danych dotyczących cen oraz innych świadczeń związanych z oferowanymi nieruchomościami do ministra cyfryzacji. Co istotne, raportowanie ma odbywać się raz na dobę – niezależnie od tego, czy w danym dniu zaszły jakiekolwiek zmiany w ofercie.

Zgromadzone dane mają być publikowane na rządowej platformie dane.gov.pl, co pociąga za sobą konieczność technicznej integracji wewnętrznych systemów używanych powszechnie w branży nieruchomości – takich jak CRM, CMS czy inne bazy danych – z rozwiązaniami udostępnionymi przez państwo. W rezultacie przedsiębiorcy stają przed wyzwaniem nie tylko organizacyjnym, ale i technologicznym.

W praktyce jednak nowe przepisy rodzą poważne wątpliwości. Wiele przedsiębiorstw z branży wskazuje, że sposób wdrożenia tych obowiązków nie uwzględnia w wystarczającym stopniu realiów codziennego funkcjonowania rynku nieruchomości. Problematyczna okazuje się nie tylko częstotliwość raportowania, ale również brak precyzyjnych wytycznych dotyczących formatu danych czy metod ich automatycznego przesyłania.

Z kolei potencjalni nabywcy pytają, w jakim stopniu publikowane dane odzwierciedlą realne warunki transakcji oraz czy nowe przepisy dyscyplinujące deweloperów w zakresie ich obowiązku informacyjnego rzeczywiście wpłyną na większą przejrzystość i konkurencyjność na rynku. Pojawiają się też obawy, że obowiązek jawności cen może ograniczyć elastyczność negocjacyjną kupujących i sprzedających.

Powyższe obawy oraz wątpliwości są relewantne, gdyż ewentualne niespełnienie wymogów przez deweloperów uznawane jest za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (zob. art. 19a ust. 5 Ustawy deweloperskiej).

Wprowadzenie komentowanej regulacji bez wątpienia stanowi istotny krok w kierunku większej przejrzystości na rynku nieruchomości. Choć głównym beneficjentem zmian mają być potencjalni nabywcy, którzy zyskują łatwiejszy dostęp do informacji o nieruchomości, dla deweloperów oznacza to szereg nowych obowiązków – zarówno formalnych, jak i technologicznych – generujących kolejne koszty w prowadzeniu działalności gospodarczej.

Pełna implementacja przepisów będzie wymagać czasu, dostosowania systemów funkcjonujących w branży nieruchomości oraz doprecyzowania przez ustawodawcę niektórych niejasności legislacyjnych. W dłuższej perspektywie jednak nowe regulacje mogą przyczynić się do poprawy standardów rynkowych, zwiększenia konkurencyjności ofert oraz wzmocnienia zaufania pomiędzy nabywcami a deweloperami – pytanie, jak szybko i skutecznie uczestnikom rynku nieruchomości uda się dostosować do nowej rzeczywistości.